白银市人大常委会执法检查组

 根据市人大常委会2017年工作要点安排，3月上旬，市人大农环委组织执法检查组，在温旭东副主任的带领下，对全市贯彻执行《中华人民共和国城市房地产管理法》（以下简称《房地产法》）情况进行了执法检查。此次执法检查主要采取实地查看、召开座谈会与查阅案卷相结合等方式进行。期间，检查组深入到三县两区实地查看了17个房地产开发项目、5家物业管理公司和部分中介机构及房管服务窗口单位，召开座谈会6场次，听取了政府部门的工作汇报和部分市人大代表、企业代表、基层干部群众的意见和建议。现将执法检查情况报告如下：

一、基本情况

自《房地产法》颁布实施以来，全市各级政府及职能部门在加强对城市房地产市场的开发、交易和管理，维护房地产市场秩序，推动房地产业健康发展等方面做了大量工作，有效地促进了全市房地产业的持续稳定健康发展。截止2016年底，全市房地产开发企业已达156家，国有土地上（不含建制镇）住房面积达到2000万平方米，城镇人均住房建筑面积从2006年22.45平方米提高到2016年32.45平方米。2008年至2016年全市完成房地产开发投资157亿元，房屋竣工面积427万平方米，拉动投资260亿。城镇居民的居住条件得到明显改善，全市城市面貌明显改变，城市品位明显提升。主要做法和成效：

（一）建立完善规章制度，房地产调控管理严格做到依法行政。《房地产法》及《甘肃省城市房地产管理条例》实施以来，市政府及职能部门在严格落实相关法律法规的基础上，进一步建立健全涉及房地产规划用地、开发、交易、权属、保障住房和物业管理等各个方面的规章制度，相继出台了《白银市人民政府关于进一步加强房地产产权交易管理工作的意见》、《白银市人民政府办公室关于印发进一步促进房地产业持续稳定健康发展的实施意见的通知》、《白银市城市房屋权属登记管理办法》等20个规章及规范性文件，基本上包涵了房地产领域的各个方面，做到了有法可依、有章可循。同时，推行政务公开，强化执法社会监督，加强法律法规学习，加大普法宣传力度，不断增强执法队伍服务水平，有效保障了《房地产法》在全市的贯彻实施。

（二）注重规划引领作用，房地产开发建设用地审批逐步规范。全市各级政府注重在城市总体规划框架下，统筹进行房地产的开发建设。一是科学指导、合理确定不同性质房地产建设项目的用地需求、空间布局、控制指标，做好房地产建设规划。二是加强规划的审批管理。认真执行土地利用总体规划、城市总体规划和控制性详细规划，按照规划对设计方案进行把关，确保建筑间距、密度、容积率、绿地率等各项强制性技术指标符合设计规范要求，强化了对规划实施的监督。三是按照“稳供应、保民生”的基本要求，合理确定供地总量，落实规定的各类住房用地和供地政策，对保障性住房用地做到了应保尽保，及时划拨，全面完成了保障性住房和棚户区改造等保障性安居工程的用地任务。四是完善新建住宅小区配套建设，加强配套建设过程的日常监督，使住宅及其配套设施同步设计、同步建设、同步竣工交付使用，着力提高了住宅小区综合服务功能。

（三）强化措施精准管理，房地产管理和服务水平显著提高。全市各级政府从房地产开发、销售、转让、抵押和租赁等一系列关键环节入手，强化房地产市场的管理措施，建立了房地产交易数据库、个人住房信息系统、房地产市场监管平台和不动产登记信息管理基础平台，实现了房地产管理数字化，做到了精准管理。一是建立房地产开发市场准入制度，加强房地产开发企业资质审批和年检工作。二是严格预售许可证制度，初步实现了商品房预售合同网上备案，增强了商品房交易的透明度和诚信度。三是规范房产交易和权属登记，严格按照住建部《房屋登记技术规程》实现了网络化办公及网上审批，进一步规范了房地产登记业务，维护了房地产交易安全，全市房地产交易及权属登记管理和服务水平明显提高，市级房地产交易中心“一体化管理、一站式服务”的模式走在了全省前列。四是完善中介服务体系，严格市场准入，严格备案管理，推行行业自律和完善企业诚信体系建设，有效约束了企业市场行为。物业管理工作得到高度重视，新建住宅小区的社会化、专业化、市场化物业服务模式普遍推开，全市物业服务面积达1500万平方米。白银区政府先后投资1.31亿元，实施并完成“失管小区”改造项目28个，使180万平方米的老旧小区具备了物业服务条件，受益人口达2.48万人。

（四）落实政策力保民生，住房保障体系建设稳步推进。市委、市政府高度重视保障性住房建设工作，并将此项工作作为重大民生工程来抓。一是各级政府及相关部门严格落实政策法规，建立完善制度保障体系建设，加大资金投入力度，积极推进保障性住房建设，取得了良好成效。2006年以来，通过争取国家专项奖补资金38.85亿元，建设经济适用住房0.15万套，公共租赁住房2.7万套，棚户区改造6.49万套，目前已有9.14万户低收入家庭，26.53万人的住房条件得到了改善。二是加强对保障住房工程质量的全程监管力度，把保障住房作为质量监督的重点，严格落实工程“四制”，进一步明确主体单位的主体责任，工程质量得到了有效保障。三是逐步扩大保障范畴，建立健全纠错和退出机制，实行动态管理，有效解决城市中低收入家庭住房困难。四是创新保障方式，探索住房保障与去库存新途径。会宁县针对商品房存量大、棚户区改造任务繁重的实际，积极破解征收难、安置难、筹资难等三大制约瓶颈，探索创新出了“开发企业建设、政府限价回购、被征收人自主选择”的棚户区改造货币化安置“会宁模式”，通过直接购买库存商品房和货币化安置等方式打通了安置房和商品房之间的通道，去库存压力得到有效缓解，同时，商品房价格得到了有效控制。2016年，全市共化解商品房库存62.84万平方米，超额完成了省上下达的年度目标任务。

二、存在的问题

随着全市经济社会的发展，房地产市场“瓶颈”问题日益凸现。在《房地产法》及相关法规贯彻实施中存在一些亟待解决的问题和困难，主要表现在以下几个方面：

（一）《房地产法》及相关法律法规宣传力度不够。随着国家对房地产开发的宏观调控，新的房地产政策不断出台，《房地产法》及相关法律法规涉及面很广，内容很多，而政府相关部门对《房地产法》以及相关法律法规宣传力度不够，宣传面不广，社会知晓率不高。在这次执法检查中我们发现，有个别房地产开发商对《房地产法》及相关法律法规一知半解；部分住房消费者不了解《房地产法》和相关法律法规，运用法律武器维护自身的合法权益意识不强；少数监管部门工作人员对《房地产法》及其相关法规掌握得不全面，对工作中遇到的新情况、新问题办法不多，执法水平有待提高。

（二）规划引领作用还没有充分发挥出来。从检查的情况来看，部分房地产开发建设项目规划标准不高，缺乏整体性、前瞻性，从一定程度上影响了城市整体水平的提升；高品质房地产开发项目较少，个别房地产开发项目存在擅自变更规划、擅自提高容积率，降低绿地率、违规搭建、未严格按照法规和规划要求建设配套相关公共基础设施等现象，部分房地产开发商存在为降低成本，没有按规划建设较为充足停车位，缺少必要的健身活动场地，地下水、电、热、气管道建设未严格按规划和质量技术标准进行施工，造成了后期物业无人接管和运行维护难等问题。

（三）房地产交易管理体制尚未完全理顺。2015年，全市启动实施不动产登记制度，市县区初步进行了不动产登记管理职责和机构的整合工作，市级房地产交易中心机构和人员整合归并到市国土部门，但是房产交易监管职责仍在房管部门，存在行政主体和业务经办机构不对应情况；县（区）级房产部门和不动产登记管理部门之间存在工作流程衔接不顺畅，房产交易数据与不动产登记数据互通共享渠道不畅通等问题，造成交易登记重复审核，业务开展难度较大，给办事群众带来了不便。

（四）物业管理服务水平需进一步提高。从全市情况看，房地产物业管理机制不健全、相关法规宣传不到位、服务水平不高的现象普遍存在。一是物业企业数量多，服务规模小，运行成本高，整体队伍素质和服务水平有待提高。二是物业维修维护问题突出。大多物业公司是房地产开发企业下属单位，开发项目完成后开发遗留相关质量问题，保修期内物业公司无力解决。一些开发项目地下管网和公共设施没纳入项目竣工验收范围，一旦出现问题后，维修责任无法落实，使物业管理服务工作面临很大难度。三是业主委员会作用发挥不够。由于缺乏指导，制度落实不力等原因，业主大会和业主委员会普遍存在“组建难、运行难、管理难”问题，对小区物业公司基本不具约束力，小区物业进入、监督、退出机制不够健全，在现行物业费收缴标准下，物业公司提供服务，与业主期待还有一定差距。

三、意见建议

（一）进一步强化对《房地产法》的宣传力度。要继续通过广泛深入的宣传教育，让消费者学法懂法、行政部门依法执法、从业者知法守法。既要努力提高行政部门管理水平和执法能力，依法保护房地产权利人的合法权益，也要切实提高房地产企业守法自觉性，增强公众的维权意识，提高广大住房消费者运用法律武器保护自身合法权益的能力。市政府要加快制定白银市城市房地产开发经营管理条例实施细则、物业管理办法等相关的配套法规，加强调查研究，扩大宣传面，为立法营造良好舆论氛围。

（二）进一步加强对房地产开发用地及规划的管理。全市各级政府及有关部门要结合房地产市场实际用地需求，科学制定房地产开发中、长期规划及年度计划，合理供应土地。要严格依照国家有关规定及时足额征收土地出让金，确保土地出让金全额缴入国库专户管理。要加强房地产项目用地批后合同监管力度，对违反土地出让合同约定或有关规定，擅自改变土地使用性质等行为，要依法追究违约违规责任。要进一步开展清理闲置土地工作，对已批逾期未建未竣工的经营性商业住宅项目全面进行清查。进一步完善土地收购储备机制，推行房地产开发用地“净地”上市。要进一步发挥规划的调控作用，切实规划好城市房地产开发建设，不断提高城市建设水平。

（三）进一步加大对房地产市场的监管力度。一要进一步落实商品房质量责任制，做到层层负责，从勘察、设计、材料、设备、施工到竣工验收各个环节都要严格把关，确保工程质量和功能。二要加强商品房交易管理，规范预售行为，严厉查处未批先售及变相预售商品房的违法行为。建立预售款监管制度，抓紧制定出台监管办法，防范预售商品房烂尾和资金出逃风险，维护购房人合法权益。三要加强房地产交易、转让、抵押、租赁、中介机构的管理，切实保障人民群众的合法权益。积极探索物业管理新模式，提高物业管理水平，全面推行社会化、市场化的物业管理新体制，提高人民群众居住质量。四要健全房屋应急保障机制，设立房屋应急维修专项基金，并纳入财政预算，保障应急维修工作的正常开展。要进一步完善房屋公共维修基金制度，加强房屋公共维修基金的统一监管。

（四）进一步提升行政执法能力水平。根据房地产业发展的需求，全市各级政府要进一步依法履行相关部门职责，完善房产交易、不动产登记业务管理和信息共享系统，确保关联业务衔接顺畅、运转高效、便民利民。要加强执法队伍建设，加大培训力度，保障执法经费，不断提高依法行政水平。各相关职能部门要加强协调配合，切实落实各个环节的执法责任制，加强房地产开发建设的日常监管和定期检查监督工作，加大房地产开发建设中违法违规行为的查处力度，依法规范房地产市场秩序。要加强对房地产中介市场的监管力度，继续加大中介机构“诚信、便民”的服务建设，保证房地产价值评估和房地产经纪的科学性和公正性。要坚定不移地贯彻落实中央、省市委关于房地产市场宏观调控的决策部署，大力推进保障性住房建设，努力营造“量增价稳”的房地产市场态势，进一步促进房地产业健康有序发展。